ก่อนจะรีไฟแนนซ์บ้าน ต้องรู้อะไรบ้าง

หลายคนคงเคยได้ยินเรื่องการรีไฟแนนซ์บ้านกันมาบ้างแล้ว ว่ามีประโยชน์ ช่วยประหยัดดอกเบี้ย และทำให้ผ่อนบ้านได้ถูกกว่าการไม่รีไฟแนนซ์ ก่อนเข้าสู่เนื้อหาหลัก ณ ปัจจุบันทางธนาคารกลางแห่งประเทศไทย ได้ปรับดอกเบี้ยนโยบายขึ้นจากเดิม 1.75% เป็น 2% ทำให้ในช่วงนี้เป็นช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นครับ ดังนั้นจึงควรอย่างยิ่งที่จะทำการรีไฟแนนซ์บ้านในช่วงนี้

รู้จักกับรีไฟแนนซ์บ้าน

การรีไฟแนนซ์ คือ การจ่ายเงินกู้ที่มีอยู่แต่จะเป็นการยื่นขอกู้ใหม่ อาจจะเป็นการใช้ทรัพย์สินประเภทเดิม หรือหลักประกันประเภทเดิม ซึ่งเป็นเรื่องที่หลาย ๆ คนจะต้องให้ความใส่ใจอย่างมาก เพราะจะทำให้ทุกคนจ่ายดอกเบี้ยถูกลง เช่น การขอรีไฟแนนซ์บ้าน หรือรีไฟแนนซ์รถ ที่เมื่อการจ่ายเงินต่อเดือนค่อนข้างสูง ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายก็ค่อนข้างสูงอีกเช่นกัน ทำให้เราอาจจะเกิดปัญหาได้ เช่น โดนยึดบ้าน ยึดรถไป แต่การรีไฟแนนซ์นั้นก็จะทำให้ดอกเบี้ยนั้นลดลง เงินที่จะต้องจ่ายในแต่ละเดือนก็ถูกลง ระยะเวลาในการจ่ายเงินก็นานมากขึ้น ทำให้ผู้กู้ยืมจัดการชำระหนี้สินของตนเองได้จนครบ 

ขั้นตอนการรีไฟแนนซ์บ้าน

1. เช็คว่าธนาคารไหนที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่าเดิม และเงื่อนไขที่ดีที่สุด ซึ่งอย่างไรก็แล้วแต่เราก็จะต้องหาข้อมูล รายละเอียด พร้อมกับทำความเข้าใจให้ถูกต้อง
2. หลังจากนั้นนำข้อมูลที่ได้รับมา ทั้งข้อมูลธนาคารใหม่และธนาคารเก่าที่มีสัญญาเงินกู้มาเปรียบเทียบกัน เพื่อดูว่าเมื่อเราได้รีแนนซ์ไปแล้วจะประหยัดลงหรือไม่ หากไม่ประหยัดลงแล้วจะมีการวางแผนอย่างไรต่อไป 
3. หากได้ธนาคารที่ตรงกับเงื่อนไขแล้ว ก็ติดต่อธนาคารเดิมเพื่อขอ Statement สรุปยอดเงินกู้ และนำไปยื่นกับธนาคารใหม่ที่เราต้องการขอรีไฟแนนซ์
4. ยื่นเรื่องเพื่อขอรีไฟแนนซ์ ซึ่งขั้นตอนนี้จะเหมือนกับตอนที่เรายื่นขอสินเชื่อในครั้งแรก และก็รอผลอนุมัติจากธนาคาร
5. เมื่อธนาคารอนุมัติแล้ว เราจะต้องติดต่อกับธนาคารเก่า เพื่อนัดวันในการไถ่ถอนจากสำนักงานที่ดิน และธนาคารเก่าก็จะสรุปยอดหนี้สินที่เหลือให้อีก พร้อมกับการนัดกับธนาคารใหม่ เพื่อนัดวันทำสัญญาใหม่
6. ไปสำนักงานที่ดิน เพื่อทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ และมอบโฉนดใหกับธนาคารใหม่

ค่าธรรมเนียมสำหรับสมัครรีไฟแนนซ์บ้าน

ในส่วนของการรีไฟแนนซ์บ้านจะมีค่าใช้จ่ายเบื้องต้นดังนี้ เพราะค่าใช้จ่ายเหล่านี้ทางธนาคารจะหักอัตโนมัติจากวงเงินที่ให้กู้เรียบร้อยแล้ว โดยค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บ้าน จะมีดังนี้

• ค่าสำหรับสำรวจและประเมินหลัก : ขึ้นอยู่กับหลักประกัน โดยส่วนมากจะอยู่ที่ 2-3 พันบาทครับ
• คำสำหรับจดทะเบียนจำนอง : ค่านี้จะเสียอยู่ที่ประมาณ 1% ของวงเงินกู้
• คำธรรมเนียมอื่นๆ เพิ่มเติม :เช่น อากรแสตมป์ 0.005% ของวงเงินกู้
• ค่าประกันอัคคีภัย : แล้วแต่ราคาบ้าน เเต่เป็นภาคบังคับให้ต้องสมัคร โดยส่วนมากจะเสียอยู่ที่ 1-3 พันบาท

เอกสารที่ต้องใช้รีไฟแนนซ์บ้าน

เอกสารรีไฟแนนซ์จะมีทั้งหมด 3 ประเภทหลัก ๆ โดยในเอกสารรีไฟแนนซ์แต่ละประเภทก็จะมีเอกสารย่อย ๆ อีกมากมาย แต่ก็ไม่ต้องกังวลว่าจะลืมเตรียมเอกสารไม่ครบ เราได้เตรียมมาให้ดูแล้ว

1. เอกสารแสดงข้อมูลส่วนบุคคล

เอกสารรีไฟแนนซ์ประเภทนี้จะเป็นเอกสารเกี่ยวกับผู้กู้ เพื่อให้ธนาคารสามารถยืนยันตัวตนได้ว่า เป็นตัวเราจริง ๆ  ซึ่งจะประกอบด้วย ดังนี้

1. สำเนาบัตรประชาชน
2. สำเนาทะเบียนบ้าน
3. สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
4. สำเนาบัตรประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้าน ของคู่สมรส (ถ้ามี)
5. สำเนาทะเบียนสมรส (ถ้ามี) / หย่า (ถ้ามี)
6. สำเนาใบมรณบัตร และทะเบียนสมรสของคู่สมรส (กรณีคู่สมรสเสียชีวิต)

*หากถ้ามีผู้กู้ร่วม ต้องให้ผู้กู้ร่วมเตรียมเอกสารแสดงข้อมูลส่วนบุคคลเช่นกันอีกด้วย

2. เอกสารแสดงรายได้

เอกสารแสดงรายได้ ซึ่งเอกสารในส่วนนี้จะเป็นส่วนหลักที่ธนาคารจะใช้พิจารณาว่าเราเข้าเงื่อนไขในการขอยื่นรีไฟแนนซ์บ้านของธนาคารหรือไม่ เพราะสามารถแสดงสถานะการเงิน รายได้ และประวัติการเดินบัญชี ซึ่งเอกสารแบ่งเป็น 3 กลุ่มหลัก ๆ ดังนี้

2.1กรณีบุคคลมีรายได้ประจำ

1. สลิปเงินเดือน ย้อนหลัง 3 เดือน หรือหนังสือรับรองการทำงาน
2. สำเนาบัญชีธนาคารย้อนหลัง 6 เดือน
3. หนังสือผ่านสิทธิสวัสดิการ (ถ้ามี)
4. สำเนารับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ) (สำหรับบางธนาคารเท่านั้น)

2.2 กรณีบุคคลที่ประกอบธุรกิจส่วนตัว

1. สำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียน/ใบทะเบียนการค้า
2. สำเนาบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นที่มีชื่อผู้กู้/ผู้กู้ร่วม
3. สำเนาบัญชีธนาคารย้อนหลัง 12 เดือน (ทั้งในนามบุคคล และกิจการ)
4. สำเนา ภ.พ. 30 (ถ้ามี) หรือ ภงด. 50/51 ย้อนหลัง 5 เดือน (ถ้ามี)

*หากมีผู้กู้ร่วม ต้องให้ผู้กู้ร่วมเตรียมเอกสารแสดงรายได้เหมือนกัน

2.3 กรณีบุคคลที่ประกอบอาชีพอิสระ

1. Statemrnt ย้อนหลัง 6 เดือน
2. 50 ทวิ หรือหนังสือรับรองการหีกภาษี ณ ที่จ่าย
3. เอกสารกรเสียภาษี ภงด.90/91
4. สำคัญต้องใช้ ใบอนุญาติประกอบวิชาชีพ

3. เอกสารด้านหลักประกัน

เอกสารด้านหลักประกัน จะเป็นเอกสารที่ยืนยันความเป็นเจ้าของหลักประกันที่จะนำมารีไฟแนนซ์ ซึ่งมีทั้งเอกสารจากธนาคารเดิม และเอกสารจากกรมที่ดิน ได้แก่

1. สำเนาเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์หลักประกัน (เช่น โฉนดที่ดิน หรือ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด อช.2)
2. สำเนาหนังสือสัญญาขายที่ดิน ทด.13 หรือ สัญญาให้ที่ดิน ทด.14 หรือ สัญญาซื้อขายห้องชุด
3. สำเนาหนังสือสัญญาจำนองที่ดิน หรือ สำเนาสัญญาจำนองห้องชุด
4. สำเนาสัญญาเงินกู้กับสถาบันการเงินเดิม
5. สำเนาใบเสร็จผ่อนชำระค่างวดบ้าน หรือ ถ้าผ่อนชำระแบบตัดค่างวดอัตโนมัติ ให้ใช้ รายการเดินบัญชีย้อนหลัง 12 เดือน

เมื่อเราได้เห็นเอกสารที่กล่าวมาข้างต้นแล้ว ซึ่งเอกสารก็จะไม่ได้แตกต่างไปกับการขอยื่นกู้บ้านใหม่ แต่จะมีเพิ่มเติมในเอกสารด้านหลักประกันที่มาจากจำนองกับกรมที่ดิน และสัญญาเงินกู้ของธนาคารเดิม

ข้อดีของรีไฟแนนซ์บ้าน

อ่านกันมาถึงตรงนี้หลายคนคงเข้าใจการรีไฟแนนซ์บ้านกันไปบ้างแล้วว่าคืออะไร และมีขั้นตอนในการทำอย่างไร ต่อมาเรามาดูข้อดีของการรีไฟแนนซ์บ้านกัน

ดอกเบี้ยลดลง อย่างที่ได้บอกไปว่าเมื่อครบระยะสัญญา หรือ หมดโปรทางธนาคารจะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยขึ้น ดังนั้นการรีไฟแนนซ์จะไปลดดอกเบี้ยตรงหนี้แหละ ซึ่งอย่างที่บอกไปครับว่าถ้ารีทุก 3 ปี จะประหยัดได้หลักพัน – หลักหมื่นต่อเดือน และหลักแสน – หลักล้านต่อเดือน

ผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้น ผมจะยกตัวอย่างแบบง่าย 

ตัวอย่างเช่น สมมุติเราผ่อนต่อเดือน 20,000 บาท จากเดิม อาจผ่อนเดอกเบี้ย 15,000 บาท แต่ตัดเงินต้นแค่ 5,000 บาท แต่หลังรีไฟแนนซ์ อาจจะผ่อน 20,000 เท่าเดิม แต่ตัดเงินต้นมากขึ้น เช่น 13,000 บาท และจ่ายดอกเบี้ยเพียงแค่ 7,000 บาท ดังนั้นระยะยาวหากเรารีไฟแนนซ์บ้านทุก 3 ปี เราจะผ่อนบ้านหมดเร็วกว่าเดิม 5-10 ปี หรือเร็วกว่านั้น

รีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารเดิมได้ไหม

หลาย ๆ คนอาจจะยังไม่รู้ว่าจริง ๆ แล้วเราสามารถขอลดดอกเบี้ยจากทางธนาคารเดิมได้เลย คล้าย ๆ กับการรีไฟแนนซ์บ้านจากธนาคารใหม่ ซึ่งการขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิม จะเรียกว่า การขอ  Retention จะไม่ได้เรียกว่ารีไฟแนนซ์บ้าน ซึ่งจะเป็นการขอลดดอกเบี้ยบ้านจากธนาคารเดิมที่เราผ่อนอยู่แล้ว ซึ่งวิธีการได้แก่ บ้านหรือคอนโด เมื่อครบกำหนดสัญญา  3 ปีแรกจะเป็นในช่วงดอกเบี้ยต่ำ ตามโปรโมชั่นของดอกเบี้ยบ้าน แต่หลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยบ้านจะปรับเพิ่มสูงขึ้น ดังนั้นเราสามารถไปทำเรื่องขอลดอัตราดอกเบี้ยจากทางธนาคารเดิมได้เลย

ซึ่งข้อดีของการขอลดดอกเบี้ยบ้านธนาคารเดิม ได้แก่ ไม่ยุ่งยากเรื่องเอกสาร เรื่องดำเนินเรื่องยื่นใหม่ทั้งหมด เพราะเราก็แทบไม่ต้องทำอะไรเลย ทางธนาคารเดิมมีข้อมูลของเราทั้งหมดอยู่แล้ว และอีกอย่างหนึ่งได้แก่ หากเราเริ่มมีประวัติทางการเงินที่ไม่ดี ซึ่งเราดูแล้วว่าไม่น่าจะรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารใหม่ให้ผ่านได้ เราก็อาจจะเลือกใช้วิธีการขอลดดอกเบี้ยจากธนาคารเดิมก่อนสัก 3 ปี แล้วเมื่อประวัติทางการเงินดีขึ้นแล้ว ค่อยเริ่มขอรีไฟแนนซ์บ้านใหม่ได้อีกเช่นกัน

ดังนั้นการรีไฟแนนซ์ก็จะเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ทำให้เราหมดหนี้ได้ไวมากขึ้น พร้อมกับเงินที่จ่ายไปทุกเดือนก็จะตรงจุดมากขึ้น  แบบนี้เราจะต้องชั่งน้ำหนักดูว่าธนาคารไหนดอกเบี้ยต่ำหรือจะเลือกที่จะใช้บริการของธนาคารเดิม แต่ขอลดดอกเบี้ยบ้านแทน ซึ่งก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจอย่างมาก