มาดูข้อดี ข้อเสียของการรีไฟแนนซ์ มีอะไรบ้างต้องรู้ก่อนตัดสินใจ

การยื่นกู้เงิน ก็จะต้องการรีไฟแนนซ์ ก่อนอื่นเราจะต้องทำความเข้าใจก่อนว่าการรีไฟแนนซ์คืออะไร และมีข้อดีข้อเสียอย่างไรบ้าง ผู้ยื่นรีไฟแนนซ์ควรจะต้องรู้อะไรบ้าง และจะต้องปฏิบัติตัวอย่างไร เรามาดูทั้งค่าใช้จ่ายที่จะต้องมีในการซื้อบ้าน และค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ ที่หลาย ๆ คนอาจจะเข้าใจผิดได้ 

รีไฟแนนซ์ (Refinance) ได้แก่ การกู้หนี้ก้อนใหม่กับธนาคารรายใหม่มาโปะยอดสินเชื่อบ้านก้อนเดิม เพื่อลดภาระดอกเบี้ยที่สูงขึ้น หลังหมดดอกเบี้ยโปรโมชั่น 3 ปีแรก แต่เราจะต้องเสียค่าดำเนินการบางส่วนใหม่และอาจยืดเวลาผ่อนเพิ่ม จึงควรพิจารณาค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นให้ถี่ถ้วน 

ซึ่งผู้ที่ยื่นรีไฟแนนซ์ควรผ่อนกับธนาคารเดิมให้ครบ 3 ปีก่อน เพราะหากยื่นก่อนอาจเสียค่าเบี้ยปรับไถ่ถอนก่อนกำหนด ซึ่งบางธนาคารก็อาจจะคิด 2-3% ของวงเงินกู้

ถึงแม้ดอกเบี้ยจากการรีไฟแนนซ์อาจจะไม่ถูกเท่าตอนยื่นกู้ครั้งแรกที่มี “ดอกเบี้ยโปรโมชัน” เฉลี่ย 3 ปีอยู่ที่ประมาณปีละ 2.5-2.9% แต่หลายคนก็มองว่าดีกว่าต้องเสียแพง ๆ ตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไป เพราะทางธนาคารจะคิดเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ซึ่งจะมีอยู่ 2 แบบคือ MRR และ MLR ที่มีอัตราดอกเบี้ย 6.025-8.125% ต่อปี ตามข้อเสนอแต่ละธนาคารและนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย ในขณะนั้น ซึ่งเราจะต้องหมั่นติดตามข่าวสารเรื่องอัตราดอกเบี้ยและนโยบายของทางธนาคารแห่งประเทศไทยอยู่เสมอ

ข้อดีของการ “รีไฟแนนซ์”

อย่างที่บอกว่าการรีไฟแนนซ์ คือทำให้ “ดอกเบี้ยให้ถูกลง” นั่นหมายความว่าค่างวดผ่อนที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือนย่อมลดลงด้วย เช่น ขอยื่นกู้สินเชื่อซื้อบ้านวงเงิน 2 ล้านบาทกับธนาคารแห่งหนึ่งเป็นเวลา 30 ปี หรือ 360 งวด โดยผ่อนงวดละ 9,000 บาท และได้ดอกเบี้ย 3 ปีแรกเฉลี่ย 3.3% ปีต่อไป MRR-2.0% หากในปีที่สี่ MRR ขณะนั้นอยู่ที่ 7.12% ก็จะเจอดอกเบี้ยประมาณ 5.12%  

ซึ่งสูตรการคำนวณดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในแต่ละงวดคือ

ดอกเบี้ยต่องวด = เงินต้นที่ยกมา × อัตราดอกเบี้ย% × จำนวนวันของเดือนนั้น/จำนวนวันของปี

ตัวอย่างเช่น 

• ถ้างวดแรกมี 30 วัน ต้องจ่ายดอกเบี้ย (2,000,000 x 3.3% x 30) ÷ 365 = 5,424.66 บาท

เมื่อดอกเบี้ย + เงินต้น จะเป็นจำนวน 2,005,424.66 บาท

• แต่หากเราผ่อนไหวแค่เดือนละ 9,000 บาท 

ในงวดแรกจึงชำระเงินต้นไป 9,000 – 5,424.66 = 3,575.34 บาท

เดือนต่อไปพี่ทุยจะเหลือเงินต้น 2,000,000 – 3,575.34 = 1,996,424.66 บาท

• ส่วนงวดต่อไปจะต้องจ่ายดอกเบี้ย (1,996,424.66 x 3.3% x 31) ÷ 365 = 5,595.46 บาท

ก็เท่ากับว่าจากเงิน 9,000 บาท จะชำระเป็นเงินต้น 3,404.54 บาท

ในเดือนต่อไปจะเหลือเงินต้น 1,993,020.12 บาท

ข้อเสียของการ “รีไฟแนนซ์”

ต่อมาเรามาดูข้อเสียของการรีไฟแนนซ์กัน ก่อนที่ตัดสินใจยื่นรีไฟแนนซ์ เราจะต้องคำนวณค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ให้รอบคอบ เพราะนอกจากความยุ่งยากในการเตรียมเอกสารใหม่ทั้งหมดและต้องเสียเวลาเดินเรื่องกับธนาคารใหม่ อีกทั้งยังต้องเจอกับ “ค่าธรรมเนียม” คล้ายกับการซื้อบ้านใหม่อีกรอบด้วยเช่นกัน ซึ่งก็จะเป็นจำนวนเงินที่ไม่น้อยเลยเช่นกัน 

เรามาดูกันว่ามีค่าธรรมเนียมอะไรบ้างที่จะต้องเจอ ได้แก่

• ค่าเบี้ยปรับการไถ่ถอนจำนองก่อนครบกำหนด

0-3% ของ “ยอดหนี้คงเหลือ” กรณีใช้อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว หรือ 0-3% ของ “วงเงินกู้เดิม” กรณีใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่ ซึ่งธนาคารจะกำหนดระยะเวลา 3-5 ปีนับจากวันทำสัญญา เช่น ยื่นกู้ 2 ล้านบาท เป็นเวลา 30 ปี โดยใช้ดอกเบี้ยลอยตัวแบบ MRR ถ้าผ่อนไปแล้ว 2 ปี จนเหลือเงินต้น 1,800,000 บาท ต้องเสียค่าปรับ 1,800,000 x 3% = 54,000 บาท

หรือถ้าใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่ ธนาคารจะคิดค่าปรับจากวงเงินกู้เดิมที่ทำสัญญาไว้ ซึ่งจะต้องจ่าย 3,000,000 x 3% = 90,000 บาท  ฉะนั้น ถ้าคำนวณดูแล้วดอกเบี้ยไม่แพงเกินไปนักก็อย่าเพิ่งรีบยื่นรีไฟแนนซ์ก่อนครบกำหนดตามสัญญาจะดีกว่า

• ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้

0-1% ของวงเงินกู้ใหม่ ซึ่งบางธนาคารก็ใจดีไม่คิดค่าธรรมเนียมในส่วนนี้

• ค่าประเมินหลักทรัพย์

0-0.5% ของราคาประเมินสินทรัพย์ ส่วนใหญ่จะไม่เกิน 5,000 บาท หรืออาจจะฟรีค่าประเมินหลักทรัพย์ก็ได้ ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคาร

• ค่าประกันอัคคีภัย

กฎหมาย “บังคับ” ว่าต้องจ่ายกรมธรรม์เผื่อเกิดเหตุการณ์ไม่คาดคิด ซึ่งเบี้ยประกันจะขึ้นอยู่กับแต่ละกรมธรรม์ โดยควรเลือกวงเงินคุ้มครองไม่ต่ำกว่า 70% หรือราคาบ้าน  บ้านราคา 3 ล้านบาทของเรา ซึ่งควรต้องมีวงเงินคุ้มครองประมาณ 2.1 ล้านบาท หรือเบี้ยประกันประมาณ 2,500-3,000 บาทต่อปี

• ค่าจดจำนอง 1% และค่าอากร 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่

จากตัวอย่างเดิม ถ้าเราผ่อนบ้านไปแล้ว 3 ปี จนเหลือเงินต้น 1,700,000 บาท แล้วต้องการยื่นรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่ เราก็ไม่ต้องเสียค่าเบี้ยปรับการไถ่ถอนจำนองก่อนกำหนด และธนาคารใจดีไม่คิดค่าธรรมการยื่นกู้ แต่ผู้ขอยื่นใหม่จะยังต้องเสียค่าประเมินหลักทรัพย์ 5,000 บาท ค่าประกันอัคคีภัยที่ต้องเสียทุกปีอยู่แล้ว 3,000 บาท ค่าจดจำนอง 1,700,000 x 1% = 17,000 บาท และค่าอากร 1,700,000 x 0.05% = 850 บาท รวมทั้งหมด 25,850 บาท

ดังนั้นเมื่อเราเห็นถึงข้อดีและข้อเสียของการรีไฟแนนซ์แล้วนั้น จำเป็นอย่างมากที่จะต้องตัดสินใจให้ดี เพื่อที่จะได้ไม่ต้องเสียทั้งเวลาและเสียทั้งเงินโดยเปล่าประโยชน์ พร้อมกันจะต้องอ่านรายละเอียดในการยื่นเอกสารใหม่ทั้งหมดอีกด้วย