ผ่อนอสังหาริมทรัพย์ให้หมดไว้ขึ้น ต้องทำอย่างไร

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะบ้านหรือคอนโด เราก็ควรจะเลือกให้เหมาะสมกับสถานะทางการเงินของเราให้เป็นอย่างดี เพราะถ้าหากซื้อบ้านในราคาที่สูงเกินไปกว่าที่จะผ่อนชำระไหว สุดท้ายแล้วเราก็จะต้องปล่อยขายบ้านนั้นทิ้งไป หรืออาจจะขาดการผ่อนชำระไปและจะทำให้ประวัติการเงินของเรานั้นเสียไป และในปัจจุบันนี้เศรษฐกิจก็ไม่ค่อยดี ทำให้เราจะต้องคิดให้ดีว่าราคาเท่าไหนที่เราจะไหวในแต่ละเดือน และไม่กระทบกับการเงินของเรามากเกินไปในแต่ละเดือน เพราะงบประมาณนั้นสำคัญอย่างมาก จะมีค่าใช้จ่ายแฝงอีกหลายอย่างมาก เช่น ค่ามัดจำ ค่าเงินดาวน์ ค่าจดจำนอง ค่ามิเตอร์น้ำไฟ และค่าโอนกรรมสิทธิ์ เป็นต้น

ดังนั้นวันนี้เรามีทั้งหมด 3 เทคนิคมาแนะนำค่ะ 

เทคนิคที่ 1 ชำระเพิ่มทุก ๆ เดือน

การซื้อบ้านหรือคอนโด เมื่ออยากจะผ่อนบ้านให้หมดเร็วมากขึ้น จะต้องโปะไปหนึ่งเท่าตัวในทุก ๆ เดือน ตัวอย่างเช่น ต่อเดือนจะต้องผ่อนเดือนละ 8,000 บาท เราก็จะชำระเป็น 16,000 บาท ซึ่งจะทำให้เราชำระหมดไวมากขึ้น จากเดิม 30 – 40 ปี ก็จะเป็น 8 – 9 ปี เพราะการชำระเพิ่มหนึ่งเท่าตัว ทำให้ผ่อนอสังหาริมทรัพย์เร็วขึ้นถึง 70% เลย

หรือหากไม่สามารถจ่ายชำระเพิ่มได้ทุก ๆ เดือน ก็อาจจะเลือกเป็นจ่ายเพิ่มปีละ 1 งวด จาก 12 เดือนต่อปีก็เป็น 13 เดือนต่อปี ซึ่งอาจจะเป็นจำนวนเงินไม่ได้มาก แต่ก็สามารถช่วยลดเงินต้นลงไปได้จำนวนหนึ่ง และในช่วง 3 ปีแรกจะเป็นช่วงเวลาที่ดอกเบี้ยค่อนข้างต่ำ ดังนั้นการที่เราจะนำเงินนั้นไปจ่ายเพิ่มก็จะทำให้เงินต้นของเรานั้นลดลงไปอย่างรวดเร็ว และสินเชื่อบ้านจะเป็นรูปแบบเงินกู้แบบเงินต้นลดดอกเบี้ยก็จะลดตาม แต่อย่างไรก็ตามควรจะต้องผ่อนเพิ่มเติมตามกำลังของแต่ละคน เพื่อให้เราไม่ติดขัด

เทคนิคที่ 2 การรีไฟแนนซ์ (Refinance) หรือการขอรีเทนชัน (Retention)

การรีไฟแนนซ์เป็นการขอปรับอัตราดอกเบี้ยผ่อนบ้านหรือคอนโด หรือการไปขอธนาคารอื่น ๆ ในการขอรีไฟแนนซ์เพื่อให้ดอกเบี้ยถูกกว่าธนาคารเดิมที่เคยกู้ เช่น เมื่อเราผ่อนมาครบ 3 ปี ดอกเบี้ยมีดอกเบี้ยอยู่ที่ 2.5% ก็จะหมดโปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำกับทางธนาคารเดิม ในส่วนปีที่ 4 ดอกเบี้ยก็จะขึ้นตาม MRR ซึ่งจะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่สูงมาก และอาจจะสูงถึง 6.7% ซึ่งมีความแตกต่างจาก 3 ปีแรกอย่างมาก ดังนั้นเงินที่เราจ่ายไปในแต่ละเดือนจะเป็นดอกเบี้ยมากกว่าเงินต้น

ข้อดีของการรีไฟแนนซ์

• ยอดชำระต่อเดือนลดลง เพราะยอดเงินกู้ที่ลดลง ก็จะทำให้รายเดือนที่จะต้องจ่ายนั้นลดลงไป

ข้อเสียของการรีไฟแนนซ์

• ระยะเวลาการผ่อนชำระนานมากขึ้น จะทำให้เรามีหนี้สินยาวมากขึ้น และทำให้การขอสินเชื่ออื่น ๆ ยากมากขึ้น หรืออาจจะไม่ได้รับการอนุมัติ

อีกสิ่งหนึ่งที่เราควรจะต้องติดตามอย่างสม่ำเสมอ ได้แก่โปรโมชั่นของแต่ละธนาคารหรือประกาศจากธนาคารกลาง เรื่องอัตราดอกเบี้ยในแต่ละช่วงอีกด้วย เพราะบางช่วงก็จะมีโปรโมชั่นลดอัตราดอกเบี้ย 3 ปี หรือโปรยืดระยะเวลาผ่อน ดังนั้นจะต้องติดตามข่าวไว้เป็นอย่างดี ไม่อย่างนั้นจะพลาดโอกาสดี ๆ ไปได้

แต่การที่เราเลือกจะรีไฟแนนซ์นั้นจะต้องดูตามเงื่อนไขของทางธนาคารเดิมด้วย หากยื่นก่อนครบกำหนดสัญญาเงินกู้ ก็จะเสียค่าปรับ และอีกหนึ่งเงื่อนไขที่ต้องดูเงื่อนไขได้แก่ ค่าธรรมเนียม ค่าจดจำนอง และอัตราดอกเบี้ยถูกลง แต่จะคุ้มค่ากับการย้ายธนาคารหรือไม่ จะต้องคำนวณให้ดี

การรีไฟแนนซ์ (Refinance)  กับการรีเทนชัน (Retention) นั้นแตกต่างกันอย่างไร

การรีไฟแนนซ์ (Refinance) เป็นเรื่องของการนำเงินก้อนใหม่เพื่อไปชำระคืนกับเจ้าหนี้เดิม เพื่อให้ได้เงื่อนไขที่ดีกว่า และได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าเดิม แต่อาจจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมระหว่างการดำเนินการ เช่น ค่าจดจำนองใหม่ ค่าอากรแสตมป์ ค่าประเมินหลักทรัพย์ เป็นต้น 

แต่ส่วนของการรีเทนชัน (Retention) จะเป็นการขอลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้กับทางธนาคารเดิม ซึ่งเราสามารถเข้าไปเจรจากับทางธนาคารได้ว่าจะขอลดดอกเบี้ย ซึ่งหากการรีเทนชันไม่ได้ตามต้องการ ก็จะต้องไปทำการรีไฟแนนซ์ แต่การขอรีเทนชันนั้นใช้ระยะเวลาไม่นาน และการขออนุมัตินั้นง่ายกว่าการรีไฟแนนซ์มาก เพราะทางธนาคารจะไม่ต้องเสียเวลาในการตรวจสอบเอกสาร ประวัติทางการเงิน และประวัติผู้ยื่นกู้ 

เทคนิคที่ 3 การผ่อนบ้าน ควรจะต้องชำระให้ตรงเวลา

การจ่ายเงินให้ตรงเวลาอย่างทุก ๆ เดือน ก็จะเป็นการสร้างเครดิตที่ดีมาก ๆ ซึ่งก็จะส่งผลต่อการเงินในอนาคตของเรา ทั้งในเรื่องการรีไฟแนนซ์ หรือการขอรีเทนชันกับทางธนาคารเดิม ซึ่งหากทางธนาคารตรวจสอบการจ่ายเงินตลอดระยะเวลา 3 ปีที่ผ่านมานั้น ตรงเวลาทุก ๆ เดือน ก็จะมีโอกาสได้รับข้อเสนอพิเศษอื่น ๆ มากขึ้น และจะมีอำนาจในการต่อรองมากขึ้นเช่นกัน 

ดังนั้นทั้ง 3 เทคนิคในการผ่อนอสังหาริมทรัพย์ให้หมดไว้ขึ้นนั้น เป็นเรื่องที่ดี และทำให้หนี้สินของเรานั้นหลุดออกไปจากตัวเราได้ไวมากขึ้น และการที่เราจะเลือกรีไฟแนนซ์จะดีหรือนั้นเราจะต้องคำนวณให้ดีว่าการขอยื่นรีไฟแนนซ์นั้นคุ้มค่ามากกับการดำเนินการได้หรือไม่ และที่สำคัญมากที่สุดอีกเรื่องหนึ่งได้แก่ การไม่ก่อหนี้เพิ่ม เพราะการเพิ่มภาระการผ่อนต่าง ๆ ให้กับตนเองนั้นก็จะทำให้เราแบกรับภาระทางการเงินที่มากเกินไป และจะไม่จบสักก้อนเดียว